Provízia realitnej kancelárie. Je primeraná?

Ing. Jana Feťková

Povedzme si to otvorene. Každý z nás rád platí za služby alebo tovary čo najmenej. Toto je dôvod prečo je taký veľký záujem o výpredaje a prečo je výrazná zľava z ceny často najefektívnejším predajným argumentom. Zvlášť veľmi citlivo je vnímaná cena za služby. Je tu ťažko priradiť skutočnú hodnotu výkonu hodnote vnímanej zákazníkom. Platí to i pri realitných províziách.

Odmena realitného makléra je často vnímaná ako neadekvátna. Prečo by mal maklér dostať niekoľko tisíc eur z predajnej ceny nehnuteľnosti za zdanlivo málo práce, v očiach zákazníkov obmedzenej na niekoľko inzerátov na internete a pár obhliadok?Hlavným dôvodom neakceptovania provízie realitného makléra je nepochopenie rozsahu služieb, ktoré maklér vykonáva pre zákazníka. Ten tak nemôže mat ani predstavu, aké sú s nimi spojené náklady. Provízia realitného makléra nie je, ako sa väčšina klientov domnieva, jeho čistým ziskom.

Provízia realitnej kancelárie

 

Za skúsenosť a dobré meno

Prvé, čo je potrebné si uvedomiť je, že províziu za sprostredkovanie predaja nie je možné spájať iba s daným konkrétnym obchodom. Ako v prípade väčšiny obchodných služieb, je odmenou za všetky skúsenosti a kontakty, ktoré maklér v priebehu svojej praxe nadobudol. Skúsenosti sú predpokladom toho, aby obchod prebehol hladko a úspešne. Teda zároveň toho, že zákazník bude spokojný. Takisto je provízia odmenou za meno a históriu kancelárie, pod ktorou maklér danú nehnuteľnosť ponúka. Čím viac skúseností a čím stabilnejšie meno maklér a kancelária majú, tým opodstatnenejšie je ich trvanie na 3 alebo 4 % provízii.

Kancelária s dobrým menom má oveľa väčšiu pravdepodobnosť, že nájde pre nehnuteľnosť čo najrýchlejšie vhodného zákazníka. Maklér, ktorý ponúka svoje služby za minimálnu paušálnu odmenu 1500 eur buď nemá tieto skúsenosti, kontakty a meno, alebo si ich necení natoľko, aby si za ne vyžiadal adekvátnu odmenu – v tom prípade už to je známkou zlého obchodníka.

Zákazníkom neviditeľné náklady

Druhé, čo je potrebné vziať do úvahy je riziko, s ktorým maklér pracuje. Pravdepodobnosť uzatvorenia obchodu je tu nepriamo úmerná výške provízie. Ak teda vezmeme do úvahy, že maklér pomerne často predáva nehnuteľnosť, ktorá je majiteľom nadhodnotená, je v neexkluzívnom zastúpení a so zmluvou na krátke obdobie, maklér výškou provízie musí kompenzovať riziko, že za daný obchod nebude, z dôvodov mimo neho, odmenený. Ak by napríklad maklér mal zakaždým garantovanú odmenu nezávisle od výsledku, jeho provízia by mohla byt dramaticky nižšia. Exkluzívna sprostredkovateľská zmluva na dostatočne dlhé obdobie a rozumná ponuková cena je potom prvým krokom oprávňujúcim k nižšej provízii.

Nakoniec provízia realitného makléra je spojená aj s priamymi nákladmi na danú konkrétnu transakciu. Sú to hlavne náklady na čas venovaný správnemu oceneniu, úpravám a nafoteniu nehnuteľnosti, obhliadkam so záujemcami, rokovaniam medzi záujemcami a vlastníkom, príprave zmluvnej dokumentácie a tak ďalej. Všetky tieto činnosti makléra predstavujú, keď sú vykonávané svedomite, spolu pomerne veľký počet hodín, o cene času tretích strán ani nehovoriac (právnika, finančníka a iných). Každý profesionálne pracujúci maklér má časový limit, ktorý mu umožňuje pracovať na predaji iba obmedzeného poctu ponúk a výška provízie je práve ohodnotením tohto jeho obmedzeného času.

Ak teda budete najbližšie rokovať s maklérom o výške provízie, nenechajte sa presvedčiť výraznou zľavou alebo prísľubom množstva inzerátov na množstve portálov. Skutočnou hodnotou, ktorú maklér za svoju províziu predáva sú jeho skúsenosti, kontakty, meno a obmedzený čas.

 

Zdroj: Veľmi výstižné spracovanie a my sa s tým plne stotožňujeme – Riešime bývanie

Google+

Novinka – interaktívna mapa investícií v Prešove

Ing. Jana Feťková

Čo sa robí? Kde? A za akým účelom? To všetko odteraz prezradí nová prehľadná mapa na prešovskom webe.

Na dosiahnutie väčšej informovanosti o investičných akciách a projektoch, prešovská radnica spustila novú jedinečnú interaktívnu mapu investícií s možnosťou sledovania ich stavu a lokalizáciou v mape.  „V roku 2017 mesto Prešov realizuje celkovo 138 investičných akcií. Oproti roku 2015 je to viac ako štvornásobok a oproti vlaňajšku trojnásobok investičných akcií, preto bolo našim zámerom priblížiť detaily jednotlivých stavieb aj Prešovčanom na interaktívnej mape,“ povedala k novinke primátorka Andrea Turčanová. Údaje sa priebežne dopĺňajú a aktualizujú na dennej báze.

Investičné akcie, projekty, zámery….. Koľko ich je?  Kde sa nachádzajú? V akom stave realizácie?

Od teraz si to Prešovčania môžu pozrieť a sledovať  v mape a prehľadnej tabuľke.

 

interaktívna mapa investícií v Prešove

Investičné akcie sú na webe rozdelené do troch kategórií:

Pripravuje sa

Akcie sú odsúhlasené a schválené v Mestskom zastupiteľstve, je schválený finančný rozpočet na stavby, nasleduje realizovanie  verejného obstarávania projektových a stavebných dokumentácií, a pod., jednoducho všetky administratívne činnosti potrebné ku začatiu stavby. Tieto prípravné práce sú z časového hľadiska najnáročnejšie a trvajú najdlhší čas.

Realizuje sa

V tejto kategórii je znázornené stavenisko, ktoré prevezme zhotoviteľ stavby, práce v teréne sa realizujú a kontrolujú pod stavebným dohľadom.

Realizované

Kategória zahŕňa dokončené investičné akcie, s uvedením krátkeho popisu dosiahnutého stavu.

Využíva sa existujúca technológia a funkčnosť Portálu Informačného systému samosprávy mesta Prešov a mestskej verejnej mapy, a to zobrazovanie bodov záujmu, či významných bodov, tzv. POI   (Point of interest). Tieto sa evidujú a zakresľujú vo vnútornom informačnom systéme mestského úradu a denne sa prenášajú zmeny a doplnenia na verejnú časť, ktorú majú k dispozícii všetci občania. V systéme sa dajú doplňovať témy a vrstvy podľa potrieb, v podstate neobmedzene.

Tieto nové informácie sú verejnosti dostupné aj v 2 nových datasetoch, ktoré patria do mestského OPEN DATA a OPEN geo DATA katalógu, v otvorenej medzinárodnej licencii CC BY 4.0, v strojovo spracovateľnom formáte. Otvorenosť údajov znamená, že ktokoľvek môže slobodne k údajom pristupovať, používať ich, upravovať a zdieľať na ľubovoľný účel.

 

Zdroj: http://www.presov.sk/

Google+

Ako správne zdaniť príjem z prenájmu bytu, či domu

Ing. Jana Feťková

Kúpa bytu ako investícia sa stala v poslednom období čoraz častejšia záležitosť aj u fyzických osôb. S tým sú avšak spojené aj isté povinnosti. Jednou z nich je aj podanie daňového priznania z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti – bytu, či domu (pozor: pozemkov sa to netýka) do konca marca.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie musíte podať, ak ste vlani mali príjmy vyššie ako 1 901,67 eura. Ak ste zamestnaný a aj prenajímate, do hranice vašich príjmov sa započítavajú aj príjmy zo zamestnania. Ak máte príjmy z prenájmu len do 500 eur, príjem zo zamestnania vám môže zúčtovať váš zamestnávateľ.

Zárobok z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.

Príklad č. 1 :

 Ak by mal daňovník, dôchodca, celkový príjem z prenájmu 2000 eur, môže si z príjmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2000 eur – 500 eur). Po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu 1500 eur. Keďže nemal iné zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie, daňové priznanie nemusí podávať (nepresiahol sumu 1 901,67 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie).

Príklad č. 2 :

Iné by to bolo v prípade zamestnanca. Ročné zúčtovanie mu nemôže urobiť jeho zamestnávateľ, ak mal zárobok z prenájmu vyšší ako 500 eur.

Zamestnanec mal príjem zo závislej činnosti 5000 eur a z prenájmu nehnuteľnosti 1550 eur. Pri príjmoch z prenájmu si môže uplatnil oslobodenie od dane v sume 500 eur  (1 550 eur – 500 eur). Po odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje sumu 1050 eur. Keďže jeho príjmy spolu boli vyššie ako 1901,67 eura (5000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), musí podávať daňové priznanie na tlačive typu B.

Stáva sa, že prenajímateľ vyberie od nájomníka kauciu, napríklad vo výške mesačného nájomného, ktorá má byť zábezpekou v prípade poškodenia prenajatého majetku. Táto kaucia nie je zdaniteľný príjem pre prenajímateľa. Do príjmov sa započíta až vtedy, keď si ju prenajímateľ ponechá v prípade poškodenia majetku nájomníkom.

Povinnosť registrácie

Ak začnete prenajímať byt či dom (okrem pozemoku), musíte sa registrovať na príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Podľa zákona o dani z príjmov tak musíte urobiť do konca mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali. Nerozhoduje pritom, či máte z prenájmu zárobok 200 alebo 2 000 eur.

Aké tlačivo a ako zapisovať prenájom do priznania

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1, na riadok 10 do stĺpca 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Patria sem príjmy z prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu. Príjmy z prenájmu hnuteľných vecí zatrieďujeme do paragrafu 6 ods. 3 iba vtedy, ak tieto veci tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti.

Aké výdavky si možno uplatniť

Pri príjme z prenájmu sa nedajú použiť paušálne výdavky, ale len skutočné.

 Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, prenajímateľ si môže dať do výdavkov len náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumejú dodávka

  • elektrickej energie,
  • tepla na vykúrovanie a teplej úžitkovej vody,
  • pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä

  • odvádzanie odpadovej vody z domácností,
  • osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
  • používanie výťahu,
  • kontrola a čistenie komínov,
  • odvoz smetí a splaškov,
  • čistenie žúmp,
  • vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
  • internet.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napríklad ani poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.

Doklady o príjmoch a výdavkoch sa k priznaniu neprikladajú. Daňovník si ich musí zapisovať a odkladať.

Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich krátiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnutých do základu dane.

Príklad: Daňovníkovi dosiahol v roku 2016 príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa  § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur.

Sumu  zdaniteľného príjmu  z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných  príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].

Daňová strata

Od 1. januára 2012 daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu.

Daňovník pri príjmoch z prenájmu uvedených v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky týchto príjmov.

Spoločný prenájom manželov

Príjmy z prenájmu si môžu manželia rozdeliť. Pomer je len na nich. Buď sa teda manželia dohodnú, že sa takýto príjem nerozdelí, prípadne rozdelí v nerovnakom pomere alebo na každého pripadne jedna polovica. Správca dane akceptuje dohodu manželov. Takto si môžu manželia maximálne znížiť daň. Každý má pritom právo uplatniť si oslobodenú sumu 500 eur. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Ak si odpočítajú 500 eur, musia výdavky krátiť.

Príklad: Manželia prenajímali vlani byt a na prenájme zarobili 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola na rodičovskej dovolenke. Manželke pripadne príjem 2 300 eur a manželovi 500 eur. Keďže každý si odpočíta 500 eur, nemusia podávať daňové priznanie. Manželovi zúčtuje daň zamestnávateľ, manželka tiež nemusí podávať priznanie, lebo jej príjem je pod hranicou 1 867,97 eura.

Ak ste mali len príjmy z prenájmu, nemôžete si uplatniť nezdaniteľnú sumu a použiť nemôžete ani paušálne, ale len skutočné výdavky. V daňovom priznaní uplatňujete len skutočné (zdokladované) daňové výdavky, ktoré musí účtovať alebo ich budete evidovať v daňovej evidencii.

Google+

Súťaž o najlacnejšiu hypotéku sa končí

Ing. Jana Feťková

Najväčšia banka u nás zvyšuje úrok. Už aj Slovenská sporiteľňa zvyšuje úroky na hypotéky. Súťaž o najlacnejšiu hypotéku sa končí.

Ďalšia banka na Slovensku zvyšuje úrok na hypotéku. Po UniCredit Bank tak teraz robí aj Slovenská sporiteľňa, informuje portál tv.noviny.sk.

Od prvého januára tak budú vyššie úrokové sadzby pri úveroch s päťročnou fixáciou. Po novom sa tak zvýšia o desatinu percenta a teda z 1,49 percenta na 1,59 a z 2,19 na 2,29 percenta. 

Do konca roka tak majú žiadatelia o úver v Slovenskej sporiteľni možnosť ešte ušetriť približne 2,5 eura na mesačnej splátke (pri úvere 50.000 eur a splatnosti 30 rokov).

Krok je tak podľa analytikov potvrdením trendu. „Kým doteraz sa banky predbiehali v tom, ktorá dá nižšiu sadzbu, teraz budú súperiť, ktorá vydrží s aktuálnymi sadzbami čo najdlhšie,“ popísal pre portál Pavel Škriniar z Finančnej Hitparády.

Prvou bankou u nás, ktorá nevydržala tlak na marže bola UniCredit Bank. Tá zvýšila úroky od prvého decembra pre hypotéky s dlhšou viazanosťou. 

Analytik Finančného Kompasu Maroš Ovčarik však nepredpokladá, že by banky zvyšovali sadzby výraznejšie ako o pár desatín percent. „Ide skôr o snahu zvýšiť ziskovosť danej banky. Určite však nepôjdu proti vývoju na trhu, keďže ECB stále drží základné úrokové sadzby na rovnakej úrovni,“ dodáva Ovčarik.

Zdroj: finweb a tv.noviny.sk

Google+

Situácia na realitnom trhu v prvom polroku 2016

Ing. Jana Feťková

Pomaly sa blíži koniec II. Q roka 2016 a situácia na realinom trhu je veľmi zaujímavá. Od začiatku roka 2016 pozorujeme nárast cien nehnuteľností, najmä rýchloobrátkových bytov takmer o 7,69% medziročne.

Mali sme možnosť sledovať, ako ceny bytov išli hore z týždňa na týždeň. Vypredali sa aj byty “ležiaky“. Momentálne sa rast cien zastavil. Pri tak rýchlej zmene cien je tažké určiť, čo je cena dobrá a čo je už privysoká. Kým pred týždňom to bola cena vysoká, tento týždeň je už dobrá. Podľa toho sa správajú aj kupujúci a ak im to nesúri, tak momentálne čakajú.

Príčiny nárastu cien nehnuteľností

Podľa štatistického úradu SR je bez práce najmenej ľudí od roku 2008 (zmena miery evidovanej nezamestnanosti z 11,68% z roku 2015 na 9,64% v roku 2016 medziročne). Priaznivý vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností. Nárast cien je kompenzovaný aj rastom priemerných zárobkov.

Aj úrokové sadzby padli na historické minimá. Po prvýkrát v histórii máme na Slovensku lacnejšie úvery na bývanie ako je priemer eurozóny. Tak výhodné hypotéky tu ešte neboli, za čo je zodpovedná uvoľnená monetárna politika ECB (Európskej centrálnej banky). Ponúkané úrokové sadzby sú najnižšie v histórii banky a pravdepodobne aj najnižšie od vzniku hypotekárneho trhu na Slovensku, plus ďalšie marketingové akcie bánk ako odpustenie poplatku za poskytnutie úveru, preplatenie poplatku do katastra, či vypracovanie znaleckého posudku na ich náklady. To všetko zvýhodňuje čerpanie hypoúveru.

Nezanedbateľnou príčinou je aj optimisticky naladené obyvateľstvo.

 

Ktoré nehnuteľnosti zdraželi najviac

Ceny nehnuteľností nerastú rovnako. Najviac zdraželi 1-izbové a 4-izbové byty, o trocha menej zdraželi 2-izbové a 3-izbové byty, pričom ceny rodinných domov stagnujú.

Jedným zdôvodov je záujem o prvé bývanie, keďže silné populačné ročníky sú vo veku, kedy uvažujú o vlastnom bývaní. Prejavuje sa aj investičné správanie, keď výhodné úvery sú využívané na kúpu bytu ako investícia s následovným prenájmom bytu. Výhodné úvery pre mladých pozitívne ovplyvňujú nákupný rozhodovací proces. Taktiež neistota o budúcnosť eura stimuluje investíciiu. Dopyt po stavebných pozemkoch je značný. Taktiež investori rozmrazujú svoje niekoľko rokov staré plány. Z dhlohodbého hľadiska by dopyt po bytoch nemal klesať, keďže počet obyvateľov sa nebude znižovať. Obyvateľstvo bude „len“ starnúť.

 

Ako bude situácia na realitnom trhu pokračovať

Dynamický rast cien nehnuteľností by mohol nápadne pripomínať predkrízovú situáciu spred roka 2008, kedy ceny stúpali raketovým tempom a to podľa údajov NBS medziročne až o 32,5% (4.Q 2006 a 4.Q 2007). Je to síce číslo vysoké, ale podľa slov konateľa FOK realitnej kancelárie Prešov, Ing. Jozefa Feťka, situácia v Prešove bola iná. Na základe reálnych obchodných prípadov bol medziročný rast cien bytov v porovnávanom období až o 244,4%. Kým v decembri v roku 2006 3-izbový byt v Prešove sa dal kúpiť za 900 000 SK (29 874,5 EUR), tak porovnateľný byt v decembri v roku 2007 sa už predával za 2 200 000 SK (73 026 EUR). Čo je to suma vyššia ako v súčasnosti.

Aj keď sa momentálne rast cien nehnuteľností zastavil a ľudia začínajú byť obozretnejší, minimálne do konca roka sa neočakáva prepad cien. Dopyt na slovenskom realitnom trhu je zdravší a odráža možností obyvateľstva. Trh je veľmi konkurenčný. No aj tu platí, že netreba byť nenásytný a všetko s mierou.

 

Zdroje:

http://www.upsvar.sk/statistiky/nezamestnanost-mesacne-statistiky/2015

http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie

http://www.nehnutelnosti.sk/ceny

Google+

Zmena v spotrebnom správaní pri kúpe bytu

Ing. Jana Feťková

Spolu s nástupom trendu financovania nehnuteľností takmer len cez hypotekárne úvery sa mení aj spotrebné správanie obyvateľov.

Ešte pred pár rokmi väčšina kupujúcich uprednostňovala kúpu bytu v pôvodnom stave za nižšiu cenu s tým, že si ho zrekonštruujú vo vlastnej réžii. V súčasnej dobe je väčší dopyt už po slušne zrekonštruovanej nehnuteľnosti, kde sa dá ihneď bývať.

Sú dva dôvody tohto správania.

Prvý dôvod je takmer 100% financovanie cez úver, kde sa už hotová rekonštrukcia bytu „skryje“ do hypoúveru. Nie je potrebné vybavovať, dokladovať a platiť ďalšie vstupné poplatky (vypracovanie nového znaleckého posudku, poplatok za vklad nového záložného práva do katastra) za spotrebný či stavebný úver. Úlohu v prospech hypotekárneho úveru zohráva aj možnosť získať výhodnejšiu úrokovú sadzbu a dlhšiu dobu splatnosti ako pri spotrebnom úvere.

Kupujúci často nemá vlastné finančné zdroje na rekonštrukciu bytu. Kompletná prerábka 2-izbového bytu nie je úplne lacná záležitosť. Náklady na rekonštrukciu sa pohybujú okolo 12 000 EUR, v závislosti od kvality, či štandardu použitých materiálov a jej rozsahu.

Druhým dôvodom je rýchla doba v ktorej žijeme, kde po práci už nie je čas a ani chuť stráviť svoj voľný čas pri rekonštrukcii bytu. Je to pochopiteľné, keďže rekonštrukcia bytu je odborná záležitoť. Vyžaduje si nielen znalostí technologických postupov, prehľad trendov a materiálov, ale najmä zaberie veľa času.

Google+

Poplatky u notára pri dedičskom konaní

Ing. Jana Feťková

Pomerne často sa stretávame s dedičmi, ktorý k nám prichádzajú z notárskeho úradu s požiadavkou určenia trhovej ceny nehnuteľností pre účely dedičského konania a často sú neistí a obávajú sa, koľko tomu notárovi nakoniec zaplatia na poplatkoch.

Reakcie ľudí po tom, ako sa dozvedia nami určenú trhovú cenu ich nehnuteľnuteľnosti je rôzna. Záleží v akej situácii sa nachádzajú, či ju chcú predať, alebo sa o dedičstvo delia. Avšak mnohí z nich, ktorí k nám prídu, už sú si vedomí istých poplatkov za dedičské konanie.

Z tohto dôvodu sa nás snažia presvedčiť, že ich dedičstvo v skutočnosti nie je až také hodnotné.

Preto, aby sme ukázali, že niekedy tá tisícka – dve za to nestoja a vôbec nič neovplyvňujú, ale aj pre lepšiu predstavu dedičov, prinášame prehľad o poplatkoch za konanie o dedičstve. Tieto polatky sa platia ako odmena notárovi (súdnemu komisárovi) za prejednanie dedičstva. Suma sa vypočíta zo základnej hodnoty dedičstva v čase smrti poručiteľa ako percentuálny podiel. Čím je hodnota dedičstva vyššia, tým je % nižšie.

Odmena notára uvedená v § 12 ods. 1

z prvých 3 300 eur základu .... 2%
z presahujúcej sumy až do 16 500 eur základu .... 1%
z presahujúcej sumy až do 33 100 eur základu .... 0.7%
z presahujúcej sumy až do 99 500 eur základu .... 0.4%
z presahujúcej sumy až do 663 800 eur základu .... 0.2%

Pričom najnižsší poplatok je 23 EUR a oprávnené náklady.
Avšak výška dedičstva nad 663 800 EUR sa do základu odmeny už nezapočítava.

Ďalších 20% si účtuje notár, lebo je obyčajne platiteľom DPH, ktorú musí odviesť štátu.

Odmenu určenú podľa § 11 alebo vypočítanú podľa § 13 môže súd primerane zvýšiť, najviac však o 50 %, ak úkony notára boli mimoriadne obťažné alebo časovo náročné.

Netreba zabudnúť ešte na súdne poplatky, ktoré sú:

• 6,50 eura do 3 319 eur čistej hodnoty dedičstva (trhová po odpočítaní dlhov)
• 16,50 eura ak neprevyšuje 9 958 eur a ak túto sumu presahuje, platí sa 0,2 percenta, najviac však 165,50 eura.

Príklad
Dedí sa byt v hodnote 50 000 EUR a zostatok na bežnom účte 500 EUR. Výdavky na pohreb ako pasíva sú vo výške 500 EUR. Všeobecná (trhová) cena, ako aj všeobecná hodnota majetku je 50 500 EUR, čistá hodnota dedičstva po odpočítaní pasív je teda 50 000 EUR.

Odmena notára podľa § 11 A NASL. VYHL.Č. 31/1993 sa vypočíta následovne:
Odmena sa rovná 2% z prvých 3 300 EUR základu, t.j. 66 EUR, 1% z presahujúcej sumy až do 16 500 eur základu, t. j. 132 eur, 0,7% z presahujúcej sumy až do 33 100 eur základu, t. j. 116,20 eura, 0,4% z presahujúcej sumy až do 99 500 eur základu– v našom príklade zo základu 16 900 EUR, t. j. 67,6 EUR.
Spolu je odmena notára 381,8 EUR, k tomu sa pripočítajú hotové výdavky notára, ktoré predstavujú 30 eur. Spolu odmena vrátane náhrady výdavkov je 411,80 EUR, keďže však podlieha 20% DPH, čo predstavuje sumu 82,36 EUR, celkovo treba notárovi zaplatiť 494,16 EUR.

Každý z dedičov platí poplatok z hodnoty, ktorú nadobúda. Ak zomrie jeden z manželov, tak pozostalý manžel platí poplatok z polovice nadobúdanej hodnoty, ak daný byt mali v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Ďalej treba zaplatiť súdny poplatok: Platí sa z čistej hodnoty dedičstva a tá je v tomto prípade 50 000 eur. Suma prekračuje hranicu 9 958 eur z čistej hodnoty dedičstva (do 3 319 eur sa platí 6,50 eura, do 9 958 eur sa platí 16,50 eura, nad túto sumu 0,2 percentá) –dedičia sú povinní zaplatiť spoločne a nerozdielne 0,2 percenta, t. j. 100 EUR, čo inými slovami znamená, že suma sa platí len raz, ale súd ju môže žiadať od kohokoľvek z dedičov.

Zdroj: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 31 z roku 1993 Zbierky o odmenách a náhradách notárov v znení neskorších predpisov

    Uznesenie z Okresného súdu Prešov v dedičskej veci po nebohom z marca 2016

Ako ušetriť na poplatkoch u notára

Poplatky za dedičské konanie vedia odkrojiť z nadobúdaného dedičstva slušnú sumu. Často sa suma pohybuje v rozsahu stoviek EUR. Preto pre úsporu výdavkov za dedičské konanie je výhodnejšie, ak pozostalý rodič daruje svoj majetok v prospech detí už za života. Poplatok za tento právny servis je mnohokrát nižší ako poplatky pri dedičskom konaní. Problémom však môžu byť nie najlepšie vzťahy v rodine a dohoda medzi dedičmi. Ak si chcete tieto majetkové vzťahy dať do poriadku včas, tento právny servis Vám radi poskytneme.

Google+

NOVELA ZÁKONA O ÚVEROCH NA BÝVANIE

Ing. Jana Feťková

Ak plánujete meniť hypotéku za výhodnejšiu, či predať byt zaťažený úverom, oplatí sa ešte pár týždňov počkať. Od 21. marca tohto roka totiž klesnú poplatky za predčasné splatenie úveru o takmer ¾.

V zmysle Smernice už veritelia nebudú môcť pýtať od spotrebiteľov neprimerane vysoké poplatky spojené s predčasným splatením úveru počas doby fixácie. Veriteľ môže uplatniť nárok na finančnú náhradu, avšak táto musí byť adekvátna k jeho skutočným nákladom spojeným s predčasným splatením.

Dôvodom je novela zákona o úveroch na bývanie, ktorá vychádza zo smernice Európskeho parlamentu a rady 2014 Rady 2014/17/EÚ zo 4. februára 2014 o zmluvách o úvere pre spotrebiteľov týkajúcich sa nehnuteľností určených na bývanie a o zmene smerníc 2008/48/ES a 2013/36/EÚ a nariadenia (EÚ) č. 1093/2010 („Smernica“). Znižuje poplatok za predčasné splatenie hypotéky zo súčasných 4 – 5% na 1%, v závislosti od banky. Môže to byť aj menej ako 1% z predčasne splatenej sumy. Každá banka tento poplatok vypočíta klientovi individuálne, podľa reálnych nákladov na refinancovanie hypotéky.

Kedy sa oplatí refinancovať?

Na prvý pohľad lákavá ponuka, no všetko si treba dobre prepočítať. Predlžovanie hypotéky na úkor nižšej splátky nemusí byť výhodné. Do úvahy treba brať aj dodatočné náklady. Typickým nákladom je už samotný spomínaný 1% poplatok spojený s predčasným splatením úveru, náklady na kataster, na vypracovanie znaleckého posudku, poplatok za poskytnutie úveru,… Tiež by ste mali zvažovať, v akej fáze splácania úveru sa nachádzate. Ak už hypotéku splácate dlho a máte len pár rokov do vyplatenia, nový úver sa vám nemusí vyplatiť.

Ako to bude vyzerať v praxi

Napríklad ak predávate byt, ktorý je ešte zaťažený hypotékou so zostatkovou výškou pohľadávky 35 000 EUR, tak ste za predčasné splatenie úveru museli zaplatiť 1 660 EUR. Po novom by to malo byť už len 350 EUR.

Touto novelou sa zvýši tlak na banky, aby ľuďom poskytovali čo najlepšie podmienky čerpania úveru. Taktiež by sa mala zvýšiť úroveň ochrany spotrebiteľov, vďaka vytvoreniu jednotného rámca v oblasti úverov, ako aj minimalizovanie administratívnej záťaže pre veriteľov a sprostredkovateľov úverov. Veľkou výhodou je aj pre ľudí predávajúcich nehnuteľnosť zaťaženú úverom.

Google+

Daň z nehnuteľností

Ing. Jana Feťková

Ak ste vlani kúpili nehnuteľnosť, nejakú ste skolaudovali alebo zdedili, musíte najneskôr do 1. februára podať priznanie k dani z nehnuteľností. Do rovnakého termínu sa podáva aj žiadosť o zníženie alebo oslobodenie od dane.

Už v týchto dňoch preberajú obce a mestá daňové priznania k dani z nehnuteľností. Musia ho podávať všetci starí aj noví majitelia nehnuteľností, ktorí nadobudli nehnuteľnosť, alebo ktorým zaniklo vlastnícke právo k nehnuteľnosti v predchádzajúcom roku. Posledným termínom na jeho podanie je 1. február. Majiteľ nehnuteľnosti či pozemku ho musí podať  obci, na území ktorej sa nehnuteľnosť nachádza.

danove prizanie

Kto musí podať priznanie

Daňové priznanie sa podáva ak nastala zmena vlastníctva na základe kúpnej, predajnej zmluvy, darovacej zmluvy, pričom v tomto prípade je rozhodujúci dátum povolenia vkladu katastrom nehnuteľností.

Podať ho musia fyzické osoby (občan, podnikateľ) alebo právnické osoby, ak v priebehu roku 2015:

Ak vklad kataster nehnuteľností povolil do 1. januára 2016 daňové priznanie podávajú vlastníci na rok 2016 najneskôr do 1. februára. Ak bol vklad povolený po uvedenom dátume, daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva až v roku 2017.

Pôvodný vlastník podáva priznanie označené ako čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti a nový vlastník podáva priznanie označené ako priznanie alebo čiastkové priznanie daňovej povinnosti.

To neplatí pre prípady, ak nehnuteľnosť nadobudli daňovníci dedičským konaním, v tom prípade priznanie k dani z nehnuteľnosti mali podať do 30 dní po právoplatnosti dedičského konania.

Priznanie podáva aj ten, kto v predchádzajúcom roku menil účel využitia stavby. Napríklad ak niekto zmenil nebytový priestor na byt alebo naopak a to aj keď sa vlastník nezmenil. Tiež aj v prípade, že začal užívať pozemok na základe zmluvy so Slovenským pozemkovým fondom, v takom prípade totiž bude platiť daň v tomto roku už nájomca. Ďalej aj ak na liste vlastníctva došlo k zmene druhu pôdy, napríklad orná pôda sa zmenila na trvalý trávny porast alebo na záhradu, či zastavanú plochu, keďže sa už na príslušnú výmeru bude vzťahovať iná sadzba dane. Priznanie sa podáva po právoplatnosti stavebného povolenia, kolaudačného rozhodnutia na stavby alebo bytový dom.

Pokiaľ niekto vlani dostal právoplatné stavebné povolenie na prístavbu, na rekonštrukciu stavby, priznanie podáva až po právoplatnom skolaudovaní stavby. Ak sa tak stalo vlani, priznanie podáva do konca januára, keďže plocha sa tým pádom zväčší a mení sa základ dane alebo podlažnosť stavby.

Ak v priebehu zdaňovacieho obdobia daňovník nadobudne nehnuteľnosť vydražením, daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosť alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. Pri zániku vlastníckych práv vydražením daňová povinnosť zaniká posledným dňom mesiaca, v ktorom zanikli vlastnícke práva k nehnuteľnosti.

Ak vlastníte nehnuteľnosť už dlhšie a priznanie ste už podali dávnejšie, obec či mesto vám pošle do konca mája výmer s výškou dane. Tú potom treba zaplatiť do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.

Vlastník nehnuteľnosti platí dane na základe rozhodnutia o vyrubení dane. Mesto posiela najprv tieto rozhodnutia právnickým osobám, následne fyzickým osobám, to všetko najneskôr do konca mája. V prípade, ak je daň vyššia ako 66 eur pre fyzické osoby alebo 666 eur pre právnické osoby, je možné zaplatiť daň aj v troch splátkach.

Daňová povinnosť vzniká na základe:

Daňová povinnosť zaniká napríklad na základe:

Čo sa zdaňuje

Daň z nehnuteľnosti je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec Daň sa vyberá z:

Nehnuteľnosť v spoluvlastníctve

Ak nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci, každý z nich je daňovníkom podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Daňové priznanie, čiastkové priznanie, opravné priznanie alebo dodatočné priznanie k dani z nehnuteľností podá každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa však dohodnú, môže to urobiť jeden z nich. Treba to však vyznačiť v daňovom priznaní.

Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňovníkom sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne. Daňové priznanie ale nepodávajú obaja ale len jeden z nich.

Typy daňového priznania

V roku 2016 sa podáva k dani z nehnuteľností:

Tlačivá daňových priznaní

Tlačivá aktuálnych priznaní sú zverejnené na webovej stránke ministerstvafinancií, ale k dispozícii je aj na obecných a mestských úradoch. Ide o tie isté tlačivá, na ktorých sa podávali priznania aj v minulom roku. Určené sú pre fyzické aj právnické osoby a sú spoločné pre daň z nehnuteľností, daň za psa, daň za predajné automaty a nevýherné hracie prístroje.

Fyzické a právnické osoby podávajú priznanie na jednom spoločnom tlačive.

Ako vyplniť priznanie

Tlačivo je určené pre viac druhov daní. Daňovník vyplní len úvod a konkrétny oddiel. Daň nevypočítava. Urobí to obec či mesto.

I. Oddiel – údaje o daňovníkovi (napríklad meno, priezvisko, rodné číslo, IČO, adresa, …). Tu daňovník vyznačí, či je fyzickou alebo právnickou osobou, keďže už neexistuje osobitné tlačivo pre firmy.

II. Oddiel – daň z pozemkov (údaje o daňovníkovi, informácie o pozemku – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera pozemku, druh pozemku, právny vzťah k pozemku, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti atď.).

III. Oddiel – daň zo stavieb – stavba slúžiaca na jeden účel, stavba slúžiaca na viaceré účely (údaje o daňovníkovi, informácie o stavbe – napríklad katastrálne územie, číslo parcely, výmera zastavanej plochy stavby, druh stavby, právny vzťah k stavbe, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

IV. Oddiel – daň z bytov a z nebytových priestorov v bytových domoch (údaje o daňovníkovi, informácie o byte alebo nebytovom priestore – napr. katastrálne územie, číslo parcely, výmera podlahovej plochy bytu, právny vzťah k bytu, spoluvlastníctvo, počet spoluvlastníkov, dátum vzniku a zániku daňovej povinnosti).

Príloha na zníženie alebo oslobodenie od dane (vyznačiť znakom x, ak si uplatňujete zníženie alebo oslobodenie od dane).

Čo treba priložiť k tlačivu

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností je možné poslať poštou alebo ho daňovník podá osobne v podateľni oddelenia miestnych daní a poplatkov. Ak podáva priznanie k dani z nehnuteľností poštou, mal by uviesť aj ďalší kontakt, napríklad adresu elektronickej pošty alebo telefónny kontakt a priložiť uvedené prílohy v obyčajnej neoverenej fotokópii. Ako list vlastníctva postačuje kópia informatívneho výpisu alebo výtlačku z katasterportálu.

Najčastejšie chyby, ktorých sa daňovníci dopúšťajú je, že chýba podpis daňovníka, neboli vyplnené priľahlé pozemky či nehnuteľnosti pri právnických osobách boli nesprávne zaradené.

Najčastejšími prílohami k daňovému priznaniu z nehnuteľností sú rozhodnutie katastra o povolení vkladu, zmluvy o prevode nehnuteľností, osvedčenia o dedičstve, kolaudačné rozhodnutie, darovacie zmluvy alebo iný doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti.

Úľava na dani

Do konca januára treba požiadať aj o úľavu na dani z nehnuteľností podaním priznania a vyplnením príslušnej prílohy. V každom meste či obci si jej podmienky upravujú inak. Napríklad v Banskej Bystrici majú nárok na nižšiu daň sa najmä na majiteľov nehnuteľností (stavba na bývanie, byt), ktorí k 1. januáru 2016 dovŕšili 62 rokov, v opačnom prípade im nárok na nižšiu daň zanikne v zdaňovacom období 2016. Ďalšou podmienkou pre uplatnenie tejto úľavy je, že nehnuteľnosť slúži daňovníkovi na jeho trvalé bývanie. Ak si daňovníci uplatnili túto úľavu v predchádzajúcich obdobiach už nemusia podávať priznanie.

Bratislavská samospráva poskytuje 50-percentnú úľavu na dani pre občanov starších ako 70 rokov či daňovníkov, ktorí sú držiteľmi preukazu ŤZP.

Platenie dane v splátkach

Pri platení dane v splátkach má obec či mesto povinnosť určiť platenie dane z nehnuteľností najmenej v dvoch rovnomerných splátkach, ak vyrubená daň z nehnuteľností bude vyššia ako 33 000 eur. Lehoty splatnosti príslušnej splátky dane určí správca dane (obec, mesto) v rozhodnutí, ktorým vyrubí daň. Daňovník môže vyrubenú daň z nehnuteľností zaplatiť aj naraz najneskôr v lehote splatnosti prvej splátky.

Pokuty

Sankcie sa nepodanie priznania v lehote sa podľa závažnosti pohybujú od 5 do 3 000 eur a v prípade, že nebude reagovať na výzvy tak hrozí pokuta od 10 až do 6 000 eur.

Sadzby dane z nehnuteľností

Sadzby dane z nehnuteľností určuje samospráva vo všeobecne záväzných nariadeniach. Môžete ich nájsť na webových stránkach obcí a miest.

Prešov: Sadzby dane z nehnuteľností za rok 2015

Zdroj: reality.etrend.sk

 

Google+

Ceny nehnuteľností v Prešove 3. a 4. Q2015

Ing. Jana Feťková

Po dlhšom období stagnácie, trh nehnuteľností zažíva mierne oživenie, ktoré pociťujeme od začiatku roka 2015.  V Prešovskom kraji sa to výraznejšie prejavilo až žačiatkom jesene 2015, t.j. 3. Q 2015. 

blogpost1.hackpad.com_gBM3R4TCJuH_p

Foto: Alamy

Kým koncom leta sme predali 1-izbový byt v pôvodnom stave za 33 500 EUR, v dnešnej ponuke bytov na prešovskom trhu obdboný byt za rovnakú cenu nenájdete. Obdobne to je aj 2-izbovými bytmi. Začiatkom septembra sme predali zrekonštruovaný byt v dobrej lokalite za 52 000 EUR. V súčastnosti by sa podobný byt predal aj za 54 000 EUR.
Dôvody zvyšovania cien nehnuteľností
Vo všeobecnosti platí, že trh nehnuteľností najviac ovplyňuje finačný sektor. Súčastný stav veľmi dostupných úverov napomáha rozhodovaciemu procesu pri kúpe bytu. Rast cien nehnuteľností spôsobujú aj nízke úrokové sadzby a konkurenčný boj medzi bankami.
Nízke úrokové sadzby tlačia na rast cien nehnuteľností. Predpokladá sa, že úrokové sadzby sa nebudú meniť minimálne do budúceho roka, vďaka politike ECB, ktorá nakupuje štátne dlhopisy.
blogpost1.hackpad.com_gBM3R4TCJuH_p.486326_1449738527065_nehnutelnosti_PO
Taktiež makroekonomické ukazovatele sú priaznivé. Výkonnosť ekonomiky sa zvyšuje aj rastom nominálných miezd a poklesom nezamestananosti.
To všetko vplýva na to, že dopyt prevyšuje ponuku. Dôvera spotrebiteľov narastá. Ľudia sú optimistickejší a neboja sa kupovať nehnuteľnosti. Sú otvorejneší pri rozhodovaní o dlhodobých záväzkoch, čím sú aj úvery na bývanie. Nehnuteľnosť už nestojí v ponuke niekoľko mesiacov. Pri dobre nastavnej stretégii predaja a reálne nastavenej cene sa nehnuteľnosť predá do niekoľkokých týždňov. To všetko vplýva na zvyšovanie ceny. Zatiaľ len pozvoľné.
Google+