Tagy: daň

Ako správne zdaniť príjem z prenájmu bytu, či domu

Ing. Jana Feťková

Kúpa bytu ako investícia sa stala v poslednom období čoraz častejšia záležitosť aj u fyzických osôb. S tým sú avšak spojené aj isté povinnosti. Jednou z nich je aj podanie daňového priznania z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti – bytu, či domu (pozor: pozemkov sa to netýka) do konca marca.

daň z príjmu bytu

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie musíte podať, ak ste vlani mali príjmy vyššie ako 1 901,67 eura. Ak ste zamestnaný a aj prenajímate, do hranice vašich príjmov sa započítavajú aj príjmy zo zamestnania. Ak máte príjmy z prenájmu len do 500 eur, príjem zo zamestnania vám môže zúčtovať váš zamestnávateľ.

Zárobok z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.

Príklad č. 1 :

 Ak by mal daňovník, dôchodca, celkový príjem z prenájmu 2000 eur, môže si z príjmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2000 eur – 500 eur). Po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu 1500 eur. Keďže nemal iné zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie, daňové priznanie nemusí podávať (nepresiahol sumu 1 901,67 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie).

Príklad č. 2 :

Iné by to bolo v prípade zamestnanca. Ročné zúčtovanie mu nemôže urobiť jeho zamestnávateľ, ak mal zárobok z prenájmu vyšší ako 500 eur.

Zamestnanec mal príjem zo závislej činnosti 5000 eur a z prenájmu nehnuteľnosti 1550 eur. Pri príjmoch z prenájmu si môže uplatnil oslobodenie od dane v sume 500 eur  (1 550 eur – 500 eur). Po odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje sumu 1050 eur. Keďže jeho príjmy spolu boli vyššie ako 1901,67 eura (5000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), musí podávať daňové priznanie na tlačive typu B.

Stáva sa, že prenajímateľ vyberie od nájomníka kauciu, napríklad vo výške mesačného nájomného, ktorá má byť zábezpekou v prípade poškodenia prenajatého majetku. Táto kaucia nie je zdaniteľný príjem pre prenajímateľa. Do príjmov sa započíta až vtedy, keď si ju prenajímateľ ponechá v prípade poškodenia majetku nájomníkom.

Povinnosť registrácie

Ak začnete prenajímať byt či dom (okrem pozemoku), musíte sa registrovať na príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Podľa zákona o dani z príjmov tak musíte urobiť do konca mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali. Nerozhoduje pritom, či máte z prenájmu zárobok 200 alebo 2 000 eur.

Aké tlačivo a ako zapisovať prenájom do priznania

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1, na riadok 10 do stĺpca 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Patria sem príjmy z prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu. Príjmy z prenájmu hnuteľných vecí zatrieďujeme do paragrafu 6 ods. 3 iba vtedy, ak tieto veci tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti.

Aké výdavky si možno uplatniť

Pri príjme z prenájmu sa nedajú použiť paušálne výdavky, ale len skutočné.

 Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, prenajímateľ si môže dať do výdavkov len náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumejú dodávka

  • elektrickej energie,
  • tepla na vykúrovanie a teplej úžitkovej vody,
  • pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä

  • odvádzanie odpadovej vody z domácností,
  • osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
  • používanie výťahu,
  • kontrola a čistenie komínov,
  • odvoz smetí a splaškov,
  • čistenie žúmp,
  • vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
  • internet.

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napríklad ani poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.

Doklady o príjmoch a výdavkoch sa k priznaniu neprikladajú. Daňovník si ich musí zapisovať a odkladať.

Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich krátiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnutých do základu dane.

Príklad: Daňovníkovi dosiahol v roku 2016 príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa  § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur.

Sumu  zdaniteľného príjmu  z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných  príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].

Daňová strata

Od 1. januára 2012 daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu.

Daňovník pri príjmoch z prenájmu uvedených v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky týchto príjmov.

Spoločný prenájom manželov

Príjmy z prenájmu si môžu manželia rozdeliť. Pomer je len na nich. Buď sa teda manželia dohodnú, že sa takýto príjem nerozdelí, prípadne rozdelí v nerovnakom pomere alebo na každého pripadne jedna polovica. Správca dane akceptuje dohodu manželov. Takto si môžu manželia maximálne znížiť daň. Každý má pritom právo uplatniť si oslobodenú sumu 500 eur. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Ak si odpočítajú 500 eur, musia výdavky krátiť.

Príklad: Manželia prenajímali vlani byt a na prenájme zarobili 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola na rodičovskej dovolenke. Manželke pripadne príjem 2 300 eur a manželovi 500 eur. Keďže každý si odpočíta 500 eur, nemusia podávať daňové priznanie. Manželovi zúčtuje daň zamestnávateľ, manželka tiež nemusí podávať priznanie, lebo jej príjem je pod hranicou 1 867,97 eura.

Ak ste mali len príjmy z prenájmu, nemôžete si uplatniť nezdaniteľnú sumu a použiť nemôžete ani paušálne, ale len skutočné výdavky. V daňovom priznaní uplatňujete len skutočné (zdokladované) daňové výdavky, ktoré musí účtovať alebo ich budete evidovať v daňovej evidencii.

Google+