Dni, kedy sa nehnuteľnosti predávali samé za pár hodín a kupujúci sa predbiehali v ponukách, sú preč. Súčasný trh definujú vyššie úrokové sadzby na hypotékach a opatrnejší dopyt. Ako majiteľ nehnuteľnosti v Prešove pravdepodobne stojíte pred kľúčovou otázkou: Oplatí sa predať byt teraz, alebo čakať, či ceny ešte porastú?

V realitnej kancelárii FOK Prešov denne pomáhame predávajúcim získať z ich majetku maximum. Aby ste neurobili chybu v časovaní, spojili sme naše reálne skúsenosti z prešovského trhu s tvrdými dátami Eurostatu za prvý kvartál 2026. Tu je realita, ktorú by mal poznať každý, kto zvažuje predaj nehnuteľnosti.

1. Mýtus o nekonečnom raste: Blíži sa strop cien?

V médiách sa často skloňuje pojem „realitná bublina“ a hrozba prudkého pádu cien. Z našej každodennej praxe môžeme majiteľov upokojiť – plošný kolaps cien nehnuteľností na Slovensku nehrozí. Trh práce je stabilný a bytov je stále nedostatok.

Pre predávajúcich je však dôležitá iná správa: trh momentálne prechádza fázou stabilizácie a hľadá svoj strop. To znamená, že hoci ceny dramaticky nepadnú, ich raketový rast sa definitívne zastavil. Prechádzame obdobím, kedy kupujúci kvôli prísnym bankám obracajú každé euro. Ak budete s predajom príliš dlho vyčkávať, môže sa stať, že namiesto vyššieho zisku narazíte na trh, kde bude nájsť bonitného kupca oveľa náročnejšie a proces sa natiahne na mesiace.

2. Tvrdé dáta: Prešov je na vrchole, využite to

Ak plánujete predaj bytu v Prešove, čísla za úvod roka 2026 vám hrajú do kariet, no zároveň vysielajú varovný signál.

Podľa najnovších dát Eurostatu rástli ceny bývania na Slovensku v závere minulého roka medziročne o masívnych 12,8 %. Táto vlna zdražovania sa z Bratislavy naplno preliala do regiónov a Prešov dosiahol historické maximá. Štatistiky portálu Nehnuteľnosti.sk za prvý kvartál 2026 ukazujú tieto čísla:

• 2-izbové byty v Prešove sa predávajú za stredovú (mediánovú) hodnotu 160 000 €.

• 3-izbové byty v Prešove dosiahli priemernú úroveň 183 000 €.

Ako je možné, že ceny sú takto vysoko, keď sú hypotéky drahé? Odpoveď je jednoduchá – v Prešove je momentálne kriticky nízka ponuka voľných bytov. To je vaša najväčšia zbraň. Keďže ponuka na trhu je slabá, vaša nehnuteľnosť má teraz obrovskú hodnotu. Avšak pozor, analytici predpovedajú, že v priebehu roka 2026 sa tento rýchly rast spomalí na jednociferné čísla. Ak chcete zachytiť vlnu maximálnych cien, ideálny moment na predaj je práve teraz.

3. Kupujúci pod tlakom: Prečo potrebujete profesionálnu stratégiu?

Hoci sú ceny nehnuteľností v Prešove na vrchole, predať nehnuteľnosť svojpomocne je dnes oveľa ťažšie ako pred dvoma rokmi. Dôvodom sú podmienky na získanie hypoték, ktoré závisia od štyroch faktorov:

1. Bonita klienta: Nájsť kupujúceho, ktorý prejde prísnym sitom banky, trvá dlhšie.

2. Výška úveru a príjmy: Mnohé rodiny už nedosiahnu na plnú sumu a potrebujú dodatočné dofinancovanie.

3. Fixácia a opatrnosť: Kupujúci majú strach z neistoty a dlhšie váhajú.

Čo to znamená pre vás? Ak cenu na začiatku prestrelíte, vaša nehnuteľnosť zostane „visieť“ na portáloch ako ležiak. Na trhu s drahými hypotékami musíte presne vedieť, ako osloviť správnu cieľovú skupinu a ako preveriť financovanie kupujúceho skôr, než s ním podpíšete rezervačnú zmluvu a stratíte mesiac času.

4. Preorientovanie kapitálu: Od starších bytov k pozemkom

Ak predávate starší byt v Prešove, robíte strategicky správny krok. Ako skúsení realitní makléri v Prešove vidíme, že staršie budovy bez investícií časom strácajú na hodnote a ich prevádzka je čoraz drahšia.

Mnohí majitelia dnes predávajú svoje investičné byty na vrchole ich ceny a získaný kapitál presúvajú do stabilnejších aktív – napríklad do pozemkov. Kvalitné stavebné pozemky v Prešove a okolí sú totiž vďaka svojej ekonomickej nezničiteľnosti považované za bezpečný prístav. Ak peniaze z predaja bytu nepotrebujete na okamžitú spotrebu, radi vám pomôžeme ich reinvestovať tak, aby ich neznehodnotila inflácia.

Zhrnutie: Vyťažte z predaja maximum, kým praje trh

Vývoj cien nehnuteľností v roku 2026 jasne ukazuje, že Prešov sa nachádza v bode stabilizácie. Ceny sú vysoko, ponuka je nízka – to sú ideálne podmienky pre úspešný a ziskový predaj. Vyčkávanie na ďalšie prudké zdražovanie by sa však už nemuselo vyplatiť, nakoľko drahé hypotéky dopyt postupne ochladzujú.

Ak chcete zistiť reálnu trhovú cenu vašej nehnuteľnosti a zabezpečiť, aby celý proces prebehol bezpečne, rýchlo a za najvyššiu možnú sumu, neriskujte svojpomocný predaj.

Zastavte sa u nás v realitnej kancelárii FOK v Prešove. Pripravíme pre vás nezáväzné ocenenie vašej nehnuteľnosti a postaráme sa o to, aby ste z aktuálneho nastavenia trhu vyťažili maximum.

Kúpa nehnuteľnosti je pravdepodobne vašou najväčšou životnou investíciou, ktorá si vyžaduje skúsené oko a znalosť miestneho trhu. Ako realitná kancelária FOK s dlhoročnými skúsenosťami z praxe denne vidíme, že emócie na obhliadke môžu byť zradné. Pekná kuchynská linka môže len zakrývať problém. Za 25 rokov v prešovských realitách vieme, že kúpa nového domova nie je len o podpise zmluvy, ale o istote a bezpečnej investícii.

Či už hľadáte byt na predaj v Prešove alebo rodinný dom v blízkom okolí, tento zoznam vám pomôže odhaliť skrytú pravdu o nehnuteľnosti.

1. Ekonomika bytu: Rozmeňte si mesačné inkaso na drobné

Pri byte sa nestačí spýtať na celkovú sumu za bývanie. Musíte vedieť, z čoho sa skladá:

• Fond opráv: Túto položku neviete ovplyvniť. Zisťujte, či je dom v mínuse alebo spláca úver. Ak je fond nízky a dom čaká oprava strechy, doplatíte to zo svojho.

• Teplo a energie: Tu máte čiastočný vplyv. Zistite, či je dom zatepľovaný a ako sú regulované radiátory.

• Spotreba vody (teplá/studená): Toto je jediná zložka, ktorú máte plne vo svojich rukách. Preverte si počet osôb nahlásených v byte a reálnu spotrebu predchádzajúcich majiteľov.

2. Technické „vnútornosti“: Stupačky a rozvody

• Stav stupačiek: Pri bytoch v Prešove (najmä v starších panelákoch) je kľúčový.

Náš tip: Aj keď sa výmena stupačiek hradí z fondu opráv, ide o komfort. Ak plánujete nákladnú rekonštrukciu kúpeľne a dom plánuje výmenu rozvodov o rok, rátajte s tým, že vašu novú kúpeľňu budú musieť čiastočne rozbiť.

• Elektrické rozvody: Sú hliníkové alebo medené? Zvládnu moderné spotrebiče (indukcia, sušička)?
• Spoločné priestory: Čistota vchodu a pivníc (vypovedá o susedoch a správcovi).

3. Susedia a prostredie (Lokalita Prešov)

V Prešove poznáme špecifiká jednotlivých sídlisk. Na obhliadke sa pýtajte:

• Kto býva nad vami? Hluční susedia alebo zatekajúca kúpeľňa od susedov môžu znepríjemniť život.

• Parkovanie: Skúste si prísť obhliadnuť lokalitu (napr. na Sekčove alebo Trojke) večer po 18:00. Budete mať kde zaparkovať?

• Občianska vybavenosť: obchody, škola, škôlka, lekáreň, dostupnosť MHD,….

4. Rodinný dom a statika: Čerstvá farba môže byť varovaním

Pri dome nepozerajte na to, či sú steny vymaľované vašou obľúbenou farbou. Sledujte konštrukciu:

• Materiál a statika: Z čoho je dom postavený? Sú v stenách praskliny, ktoré by mohli naznačovať narušenú statiku?

• Vlhkosť: Zbystrite pozornosť, ak sú steny (najmä v rohoch alebo pri zemi) čerstvo vymaľované. Môže to byť snaha zakryť vlhkosť alebo plesne. Hľadajte stopy po zatekaní okolo komína a pod strechou.

• Konštrukčné prvky: V akom stave je krov a nosné trámy?

5. Pozemok a UPI: Prečo „veľkosť“ nie je všetko?

Toto je moment, kde sa láme chlieb. Mnoho ľudí kúpi pozemok s rozlohou 600 m2 v domnienke, že tam postavia čokoľvek. Tu vstupuje do hry Územnoplánovacia informácia (UPI):

• Celková plocha vs. Zastavanosť: UPI určuje percento zastavanosti (napr. 20 %). Ak máte malý pozemok a vysoké nároky, UPI vám môže zakázať postaviť hoci aj terasu či garáž, pretože by ste prekročili povolený limit.

• Regulatívy: UPI určuje aj to, či dom môže mať dve podlažia, aký má mať sklon strechy alebo vzdialenosť od cesty.

6. Kto vlastní inžinierske siete?

To, že pred domom vedie rúra, neznamená, že sa na ňu môžete pripojiť.

• Zistite, či sú siete v správe obce/mesta, alebo sú súkromné.

• Ak sú súkromné, majiteľ môže za pripojenie žiadať poplatok. Overte si aj existenciu a funkčnosť prípojok priamo na pozemku.

7. Prístupová cesta a banka

Pri domoch je toto „stopka“ pre hypotéku. Ak prístupová cesta nepatrí mestu/obci, musíte mať na nej buď vlastnícky podiel, alebo musí byť na liste vlastníctva zapísané vecné bremeno práva prejazdu a prechodu. Bez toho vám banka peniaze jednoducho nedá.

8. Právna čistota

• Ťarchy na liste vlastníctva: Okrem hypotéky tam môžu byť vecné bremená (napr. právo dožitia), ktoré kúpu skomplikujú.

• Počet vlastníkov: Predávajú byt manželia, alebo je tam 5 dedičov roztrúsených po celom svete? Alebo pozemok vlastnia neznámi vlastníci a vy musíte vykupovať podiel od pozemkového fondu?

Kupujte s istotou, ktorú prináša 25 rokov skúseností

V prešovských realitách sa pohybujeme už viac ako štvrťstoročie a za ten čas sme sa naučili čítať medzi riadkami každej ponuky. V realitnej kancelárii FOK nie je naším cieľom len predať, ale predovšetkým zabezpečiť, aby ste bývali bezpečne a bez nečakaných výdavkov.

Pokiaľ máte pochybnosti o technickom stave nehnuteľnosti alebo sa strácate v právnych náležitostiach na liste vlastníctva, nechajte to na nás. V realitnej kancelárii FOK vás bezpečne prevedieme celým procesom kúpy, aby ste si mohli naplno užívať len tú príjemnú časť, plánovanie vášho nového domova.

Trh s nehnuteľnosťami v Prešovskom kraji a v meste Prešov zostáva aj v roku 2026 aktívny a dynamický, s výrazným záujmom kupujúcich aj investorov. Aj keď sa celková slovenská realitná situácia mení pomaly, lokálne trhy ako Prešov ukazujú svoje špecifiká — od rastúcich cien až po obmedzenú ponuku nehnuteľností.

📈 1. Ceny nehnuteľností rastú aj mimo Bratislavy

Podľa posledných štatistík ceny nehnuteľností v Prešovskom kraji patria medzi regióny so silným rastom — medziročne až približne +19,8 % v roku 2025 (napr. priemerné ceny za m² pre byty a domy) a zároveň vyššie ako celoslovenský priemer.

Tento rast je výsledok kombinácie:

• vysokého dopytu (hlavne zo strany domácich kupujúcich),

• obmedzeného prísunu novej výstavby,

• stabilného investičného záujmu v regióne.

🏘️ 2. Ponuka nehnuteľností je obmedzená

Aktuálna ponuka nehnuteľností v Prešovskom kraji a v samotnom Prešove zahŕňa rôzne typy — od rodinných domov cez byty až po pozemky — no ich počet je relatívne nízky v porovnaní s dopytom. Napríklad na realitných portáloch sa často objavuje len niekoľko desiatok aktívnych ponúk rodinných domov či bytov v Prešove v danom okamihu.

Tento nedostatok ponuky je jedným z hlavných faktorov, ktorý tlačí ceny nahor a spôsobuje, že mnoho kupujúcich má pocit, že „nie je nič k dispozícii“ — aj keď len preto, že ponuky sú rýchlo vypredané.

📍 3. Vývoj cien nehnuteľností v Prešovskom kraji

Podľa štatistík ceny nehnuteľností v Prešovskom kraji veľmi často horeli nad celoštátnym rastom — napríklad 22 % medziročne v určitých kvartáloch roku 2025.

To znamená, že:
✔ ceny bytov aj rodinných domov sú výrazne vyššie ako pred rokom,
✔ tento trend rastu sa udržal napriek širšiemu makroekonomickému tlaku.

Tento vývoj sa prejavuje aj v Prešove, kde ceny starších bytov, novostavieb či domov rastú a dostupnosť lacných nehnuteľností klesá.

📊 4. Dopyt, výstavba a ponuka

Významným faktorom, ktorý ovplyvňuje trh, je nedostatok nových bytových jednotiek a domov v širšom okolí Prešova. Výstavba síce prebieha, ale tempo je nižšie v porovnaní s dopytom, čo je trend viditeľný nielen v Prešovskom kraji, ale aj v iných regiónoch Slovenska.

To znamená, že:

• kupujúci často „bojujú“ o to isté bývanie,

• nové projekty sú často vypredané ešte pred dokončením,

• ceny nových nehnuteľností sú o poznanie vyššie.

💡 5. Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

Pre kupujúcich:
➡ je dôležité rýchlo reagovať na nové ponuky,
➡ mať pripravené financovanie (napr. hypotéku),
➡ úzko spolupracovať s realitným odborníkom, aby ste našli to najlepšie riešenie.

Pre predávajúcich:
➡ je momentálne silný trh na dosiahnutie výhodnej ceny predaja,
➡ ocenenie nehnuteľnosti je kľúčovým krokom na správne nastavenie predajnej ceny — práve preto ponúkame bezplatné ocenenie nehnuteľnosti zdarma priamo pre klientov v Prešove a okolí.

🏁 6. Zhrnutie trhu v Prešovskom kraji

📍 Ceny rastú: Prešovský kraj je jedným z regiónov s jedným z najvýraznejších medziročných rastov cien nehnuteľností na Slovensku.
📉 Ponuka je obmedzená: Mnohé nehnuteľnosti sa predávajú rýchlo a kúpa ide často „z ruky“.
📈 Dopyt ostáva silný: Záujem o bývanie aj investície je vysoký, čo tlačí ceny hore.
📊 Výstavba nedobiehajú dopyt: Ponuka nových projektov nestačí uspokojiť počet záujemcov.

Kúpa investičného pozemku môže byť výborná príležitosť, ako zhodnotiť svoj majetok. Na druhej strane však ide o proces, ktorý si vyžaduje čas, odborné znalosti a dôkladné preverenie. Mnohí záujemcovia sa nechajú zlákať nízkou cenou, no až neskôr zistia, že ich čaká množstvo povinností, skrytých nákladov a administratívnych prekážok.

Ako realitná kancelária s dlhoročnými skúsenosťami v Prešove vám prinášame prehľad toho najdôležitejšieho, na čo si dať pozor ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.

1. Inžinierske siete: kde sú a kto ich vybuduje?

Jedným z najzásadnejších faktorov pri kúpe investičného pozemku je dostupnosť inžinierskych sietí – voda, elektrina, kanalizácia, plyn či optika.

Je potrebné zistiť:

• kde sa nachádzajú najbližšie prípojné body,

• kto je ich vlastníkom (obec, súkromná spoločnosť, developer),

• za akých podmienok je možné sa na ne pripojiť.

Bez týchto informácií je riskantné robiť akékoľvek finančné plány. Ceny pripojenia sa môžu značne líšiť a niekedy je dokonca potrebné vybudovať časť sietí na vlastné náklady.

2. Projektová dokumentácia a územné/stavebné povolenia

Pred kúpou si vždy overte, v akom štádiu prípravy sa pozemok nachádza. Najdôležitejšie je vedieť:

• či existuje projektová dokumentácia pre územné alebo stavebné konanie,

• či je už vydané územné rozhodnutie,

• či je možné pokračovať v získaní stavebného povolenia.

Ak dokumentácia neexistuje, treba počítať s tým, že jej príprava a schvaľovanie môžu trvať mesiace až roky.

3. Kto je investorom inžinierskych sietí?

Častá chyba kupujúcich je, že predpokladajú, že siete vybuduje obec alebo developer. Realita je často iná.

Potrebujete presne poznať:

• kto bude výstavbu sietí financovať,

• ako sa budú náklady deliť medzi vlastníkov,

• kedy sa s realizáciou začne.

Ak je investorom skupina vlastníkov (združenie), treba počítať s problémami. Z praxe vieme, že 10–20 % vlastníkov odmieta finančne prispieť, čo celý proces môže výrazne predĺžiť.

4. Termíny dokončenia a kolaudácia

Aj keď vlastníte investičný pozemok a máte všetky dokumenty pripravené, cesta ku kolaudácii môže byť dlhá.

Proces pozostáva z niekoľkých etáp:

1. príprava projektovej dokumentácie,

2. územné konanie,

3. stavebné povolenie,

4. realizácia inžinierskych sietí,

5. kolaudácia.

Reálna dĺžka procesu je často 5 až 6 rokov, pokiaľ vlastníci aktívne spolupracujú. Až po kolaudácii sa z investičného pozemku stáva plnohodnotný stavebný pozemok.

5. Riziká pri financovaní: pozor na banky

Mnohí kupujúci si neuvedomujú, že síce môžu dostať stavebné povolenie na výstavbu rodinného domu, no bez skolaudovaných sietí ho neskolaudujú.

To môže spôsobiť vážne problémy:

• banka môže penalizovať meškanie kolaudácie,

• v krajnom prípade môže vyhlásiť okamžitú splatnosť úveru,

• neskolaudovaný dom znamená vyššie dane.

Z finančného hľadiska môže mať preto zanedbanie týchto informácií zásadné následky.

6. Nízka cena ešte neznamená výhodnú kúpu

Lacný investičný pozemok na prvý pohľad pôsobí lákavo. Po započítaní:

• nákladov na siete,

• poplatkov za dokumentáciu,

• právnych služieb,

• príspevkov v združení vlastníkov,

• a času potrebného na celý proces,

si mnohí uvedomia, že pozemok v skutočnosti nekúpili až tak lacno, ako dúfali.

7. Neustále sa sprísňujúca legislatíva

Ďalším faktorom je legislatíva. Zmeny v stavebnom zákone, požiadavkách na technické normy či environmentálne posudzovanie spôsobujú, že proces povoľovania a realizácie sa čoraz viac predlžuje.

Preto je dôležité spolupracovať s odborníkmi, ktorí sledujú aktuálne zmeny a vedia vás nimi bezpečne previesť.

Zhrnutie: Kúpa investičného pozemku nie je otázkou dní, ale rokov

Investičný pozemok môže byť skvelou príležitosťou, ak máte realistické očakávania, dobre preveríte všetky riziká a máte po boku kvalitných partnerov.

V realitnej kancelárii FOK v Prešove vám pomôžeme celý proces bezpečne naplánovať – od výberu pozemku, cez preverenie dokumentácie, až po komunikáciu s úradmi či investormi inžinierskych sietí.

Pri predaji nehnuteľnosti býva stanovenie ceny kľúčový krok. Práve tu sa často robí najväčšia chyba. Predávajúci buď cenu nadsadia, alebo ju naopak podhodnotia.
V oboch prípadoch prichádzajú o čas alebo peniaze.

V FOK realitnej kancelárii z Prešova sme videli stovky prípadov, kde mal správne zvolený cenový odhad zásadný vplyv na rýchlosť predaja.

💸 Ak cenu nadsadíte…

• nehnuteľnosť sa predáva dlhšie,

• inzerát „zastará“ a kupujúci ho začnú prehliadať,

• nakoniec sa často predá lacnejšie, než keby bola od začiatku nastavená reálne.

Kupujúci dnes sledujú trh veľmi pozorne – vedia, koľko stoja podobné byty v okolí a rýchlo odhalia, ak cena nedáva zmysel.

⚖️ Ak ju naopak podhodnotíte…

• nehnuteľnosť sa síce predá rýchlo,

• no vy stratíte tisíce eur, ktoré mohli byť vaše.
  Niekedy stačí presná analýza lokality a porovnanie s reálnymi predajmi, aby ste získali oveľa férovejšiu hodnotu.

📊 Ako to robíme vo FOK

Pri určení ceny kombinujeme tri prístupy:

1. Analýza trhu v Prešove a okolí – sledujeme reálne predaje, nie len inzeráty.

2. Odborné zhodnotenie nehnuteľnosti – poloha, stav, dispozícia, výhľad, orientácia na svetové strany.

3. Skúsenosti z praxe – vieme, čo kupujúci v danej lokalite hľadajú a čo má reálnu pridanú hodnotu.

🕵️‍♀️ Prečo sa oplatí mať pri sebe odborníka

Cenu nehnuteľnosti možno odhadnúť online, ale trh je živý organizmus – mení sa s dopytom, ekonomikou aj ročným obdobím.
Lokálny maklér s reálnymi skúsenosťami z terénu vie tieto faktory odhadnúť presnejšie ako automatické kalkulačky.

💬 Záver

Stanoviť správnu cenu je základ úspešného predaja.
Nie je to len číslo – je to stratégia.
Vo FOK vám pomôžeme určiť cenu, ktorá zaujme kupujúcich a zároveň ochráni vašu hodnotu.

👉 Ak zvažujete predaj, ozvite sa – radi vám pripravíme cenový odhad podľa aktuálnej situácie na prešovskom trhu. Ak sa rozhodnete predávať cez našu realitnú kanceláriu, cenový odhad máte zdarma.