Ako správne zdaniť príjem z prenájmu bytu, či domu
Kúpa bytu ako investícia sa stala v poslednom období čoraz častejšia záležitosť aj u fyzických osôb. S tým sú avšak spojené aj isté povinnosti. Jednou z nich je aj podanie daňového priznania z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti – bytu, či domu (pozor: pozemkov sa to netýka) do konca marca.
Povinnosť podať daňové priznanie
Daňové priznanie musíte podať, ak ste vlani mali príjmy vyššie ako 1 901,67 eura. Ak ste zamestnaný a aj prenajímate, do hranice vašich príjmov sa započítavajú aj príjmy zo zamestnania. Ak máte príjmy z prenájmu len do 500 eur, príjem zo zamestnania vám môže zúčtovať váš zamestnávateľ.
Zárobok z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.
Príklad č. 1 :
Ak by mal daňovník, dôchodca, celkový príjem z prenájmu 2000 eur, môže si z príjmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2000 eur – 500 eur). Po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu 1500 eur. Keďže nemal iné zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie, daňové priznanie nemusí podávať (nepresiahol sumu 1 901,67 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie).
Príklad č. 2 :
Iné by to bolo v prípade zamestnanca. Ročné zúčtovanie mu nemôže urobiť jeho zamestnávateľ, ak mal zárobok z prenájmu vyšší ako 500 eur.
Zamestnanec mal príjem zo závislej činnosti 5000 eur a z prenájmu nehnuteľnosti 1550 eur. Pri príjmoch z prenájmu si môže uplatnil oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 eur – 500 eur). Po odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje sumu 1050 eur. Keďže jeho príjmy spolu boli vyššie ako 1901,67 eura (5000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), musí podávať daňové priznanie na tlačive typu B.
Stáva sa, že prenajímateľ vyberie od nájomníka kauciu, napríklad vo výške mesačného nájomného, ktorá má byť zábezpekou v prípade poškodenia prenajatého majetku. Táto kaucia nie je zdaniteľný príjem pre prenajímateľa. Do príjmov sa započíta až vtedy, keď si ju prenajímateľ ponechá v prípade poškodenia majetku nájomníkom.
Aké tlačivo a ako zapisovať prenájom do priznania
Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1, na riadok 10 do stĺpca 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Patria sem príjmy z prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu. Príjmy z prenájmu hnuteľných vecí zatrieďujeme do paragrafu 6 ods. 3 iba vtedy, ak tieto veci tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti.
Aké výdavky si možno uplatniť
Pri príjme z prenájmu sa nedajú použiť paušálne výdavky, ale len skutočné.
Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, prenajímateľ si môže dať do výdavkov len náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumejú dodávka
- elektrickej energie,
- tepla na vykúrovanie a teplej úžitkovej vody,
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť.
Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä
- odvádzanie odpadovej vody z domácností,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
- používanie výťahu,
- kontrola a čistenie komínov,
- odvoz smetí a splaškov,
- čistenie žúmp,
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
- internet.
Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napríklad ani poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti.
Doklady o príjmoch a výdavkoch sa k priznaniu neprikladajú. Daňovník si ich musí zapisovať a odkladať.
Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich krátiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnutých do základu dane.
Príklad: Daňovníkovi dosiahol v roku 2016 príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur.
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].
Spoločný prenájom manželov
Príjmy z prenájmu si môžu manželia rozdeliť. Pomer je len na nich. Buď sa teda manželia dohodnú, že sa takýto príjem nerozdelí, prípadne rozdelí v nerovnakom pomere alebo na každého pripadne jedna polovica. Správca dane akceptuje dohodu manželov. Takto si môžu manželia maximálne znížiť daň. Každý má pritom právo uplatniť si oslobodenú sumu 500 eur. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Ak si odpočítajú 500 eur, musia výdavky krátiť.
Príklad: Manželia prenajímali vlani byt a na prenájme zarobili 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola na rodičovskej dovolenke. Manželke pripadne príjem 2 300 eur a manželovi 500 eur. Keďže každý si odpočíta 500 eur, nemusia podávať daňové priznanie. Manželovi zúčtuje daň zamestnávateľ, manželka tiež nemusí podávať priznanie, lebo jej príjem je pod hranicou 1 867,97 eura.
Ak ste mali len príjmy z prenájmu, nemôžete si uplatniť nezdaniteľnú sumu a použiť nemôžete ani paušálne, ale len skutočné výdavky. V daňovom priznaní uplatňujete len skutočné (zdokladované) daňové výdavky, ktoré musí účtovať alebo ich budete evidovať v daňovej evidencii.
